Alışveriş merkezleri, uluslararası normlarda ticari gayrimenkul mevzuatı talep ediyor

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD), Geniş Katılımlı Yönetim Kurulu Toplantısı’nı 10 Ekim 2024 Perşembe günü Piyalepaşa Han Spaces’de gerçekleştirdi. Toplantının ana gündem hususu ticari gayrimenkul mevzuatı iken son günlerde sıkça tartışılan ticari gayrimenkullerdeki kira müddetleri, kira artış oranları ve bunun yatırımlara olan tesiri de masaya yatırıldı. Ticaret Bakanlığı, İç Ticaret Genel Müdürlüğü Perakende Ticaret Dairesi Lideri Burak Kaplan ve AYD yönetim kurulu üyelerinin katıldığı toplantıda AYD Başkanı Nuri Şapkacı, uluslararası normları yansıtacak ve toplumsal konut kira rejiminden ayrılan bir ticari gayrimenkul kira rejiminin uygulamaya alınmasının hayati olduğunu söyledi. 

“Ticari gayrimenkullerde kira artışları enflasyon oranı baz alarak yapılır”

Toplantıda konuşan AYD Başkanı Nuri Şapkacı, gelişmiş ülkelerdeki uygulamaların bilakis Türkiye’de ticari gayrimenkullerde toplumsal konuta nazaran çok daha fazla muhafazacı bir sistemin bulunduğunu vurguladı. Şapkacı, “Mevcut mevzuat, bilhassa kira periyotlarının bitimindeki mukavele fesih müddetleri konusunda milletlerarası normlardan büyük farklılık göstermektedir. Kamuoyuna yapılan alışveriş merkezlerinde enflasyonun üzerinde fahiş kira artışı yapıldığı tarafındaki açıklamalar ise gerçeği yansıtmamaktadır. Kira artışları devletin belirlediği enflasyon oranları baz alınarak yapılır. Bunun haricinde kalan artışlar, yüzde doksan oranında yatırımcı ve perakendecilerin âlâ niyetli ve hakkaniyet temelli görüşmeleri sonucu kira oranında mutabakata varmaları ile belirlenir. Taraflar ortasında bir mutabakata varılamaması halinde, enflasyon oranı haricinde bir kira artışı, lakin beşinci kira yılı sonunda kira tespit davası açılmasıyla mümkün olabilir. Bu türlü bir durumda da artış, mahkemenin belirlediği ve genel olarak rayiç kira bedelinin yüzde 10-15 altında kalan oranlarda yapılır.  İyi işleyen ve perakendecinin de yarar sağladığı bir alışveriş merkezinde, kira bedelinin hukuk kuralları çerçevesinde rayice nazaran belirlenmesi hakkaniyet açısından olduğu kadar, istihdam da sağlayan bu büyük yatırımların devamlılığı için de gereklidir” dedi. 

“Uluslararası normlarda ticari gayrimenkul mevzuatının oluşturulması zorunludur”

Konuşmasında, elde edilen gelirle GSYH’ye yarar sağlayan birebir vakitte da istihdam oluşturan bu büyük yatırımların devamlılığı için hemen tedbir alınması gerektiğini vurgulayan Şapkacı, kelamlarına şöyle devam etti: “Bu sürecin en negatif maliyeti yatırımlardan vazgeçilmesidir. Halihazırda dalda geçmişte yapılan yatırımların lakin yüzde 10’u kadar yeni yatırım yapılmaktadır. Bunun sebebi, mevzuatta yatırımcılar aleyhine yapılan değişiklikler sebebiyle geri dönüş müddetlerinin evvelki periyoda nazaran çok uzamış olmasıdır. Bu yatırımlar, yalnızca AVM’ler için değil, ticari gayrimenkulün öteki ögelerine da bilhassa dövizle yatırım yapan yabancı yatırımcılar açısından da cazibesini yitirmiştir. Finansman da hem hudutlu hem de çok kıymetli hale geldiği için yatırımcılar yeni yatırım yapma konusunda tereddüt yaşamaktadır.” Bölümdeki yatırımları, yalnızca AVM yatırımı olarak da değerlendirmeyip ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyeli olduğunu görmekte yarar olduğunu söyleyen Şapkacı, “Bu nedenle öncelikle memleketler arası normlar uygulanarak ticari gayrimenkul kira rejiminin toplumsal konut kira rejiminden ayrılması ve uzun vadede kontrat serbestisinin maddelerle teminat altına alınması, gerek yerli yatırımların devam etmesi gerekse Türkiye’ye yabancı yatırımın çekilmesi açısından kıymet taşımaktadır.” dedi.  

“Yeni AVM yatırımı yapılmaması perakendeye de ziyan veriyor”

Toplantıda, mevcut AVM arzının yetersiz kalmasının, yeni yahut büyüme planı olan markaları da olumsuz etkilediğine değinilerek, bilhassa yeterli işleyen alışveriş merkezlerinde yüksek doluluk oranları sebebiyle, büyümek isteyen ulusal markalara yer sağlanamaması, yurt dışından Türkiye pazarına girmek isteyen markaların geri çevrilmek zorunda kalınması ve uzun fesih müddetleri sebebiyle verimsiz mağazaların değiştirilememesinin de perakende bölümüne ziyan verdiği konuşuldu. AYD Başkanı Nuri Şapkacı, “Bu formda alışveriş merkezlerimiz, sundukları markalar açısından yurt dışındaki benzerlerinin ve trendlerin gerisinde kalıyor. Dal olarak yüksek kalitede hizmet versek de bu durumun orta ve uzun vadede alışveriş turizmini de olumsuz etkilemesi kaçınılmazdır.” dedi. 

“Ciro beyanı Bakanlık kontrolüne tabi olmalı”

AYD geniş katılımlı yönetim kurulu toplantısında ciro beyanında yaşanan problemler da bir öbür başlık olarak öne çıktı. Nuri Şapkacı; “AVM’lerde oluşan yıllık perakendeci cirolarının kestirimi 50 milyar USD olduğunu öngörüyoruz. Yüzde 10-15’lere varan eksik ve/veya yanlış ciro bildirimi var. Bunun da değerli bir kısmının kurumsal olmayan kiracılar tarafında oluştuğunu gözlüyoruz. Ticaret Bakanlığı’nın mevzuatında ciro kiralarının beyanı ile ilgili bir kontrol ve uygulama kelam konusu olmadığından AYD olarak bu konuda Maliye Bakanlığı nezdinde görüşmelerimiz devam ediyor. Bu kontrollerin yapılması ve ciro kaçırıldığının tespiti halinde, yatırımcılara fesih hakkı tanınması gerektiğini düşünüyoruz. Öte yandan, ciroların eksik beyan edilmesinin birebir vakitte kamuya beyan edilen sayılar konusunda da kuşku yarattığı aşikardır. Yatırımcıların maruz kaldığı tüm bu negatif durumlar, ticari gayrimenkul dalına yapılacak yeni yatırımları olumsuz tarafta etkilemektedir.” dedi. 

Şapkacı, bilhassa pandemi sonrasında önemli ciro ve kar artışları sağlayan kimi perakende temsilcilerinin de daima şikâyet etmek yerine, yatırımcılarla birlikte mevcut konjonktürde ciroların nasıl artırılabileceği ve optimizasyonlar konusunda AVM yatırımcıları ile iş birliği yapmalarının dalın ortak geleceği açısından çok daha yararlı olacağını kelamlarına ekledi. 

Kaynak: (BYZHA) Beyaz Haber Ajansı